Usufruto: O que é e como funciona?
O usufruto de imóveis é quando alguém exerce o direito de utilizar o bem, mediante uma doação, que pode ser feita de várias formas, condicionadas ou não.
É o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário.
O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.
O usufrutuário (aquele que recebe o usufruto) tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (rendas).
É preciso muito cuidado com esse tipo de registro para garantir que ambas as partes estejam salvaguardadas de seus direitos e cientes dos seus deveres.
Formas de usufruto existentes para imóveis:
Doação pura e incondicional
Quando o proprietário do bem decide doar para alguém uma propriedade sem designar alguma condição atrelada.
Nesse caso o procedimento deve ser registrado em cartório, comprovando lucidez da parte doadora e aceitação da parte recebedora.
Doação condicionada
A parte doadora exige que, para o usufruto, esse imóvel seja transformado em algum comércio por exemplo, criando assim uma condição para que a parte recebedora possa usufruir do bem.
O mesmo processo de registro deve ser feito, garantindo os direitos e deveres de ambas as partes.
Doação onerosa
Semelhante a doação condicionada, mas nesse caso a parte doadora exige o cumprimento de alguns requerimentos que devem estar no contrato, inclusive deixando claro que o não cumprimento acarreta na suspensão imediata do usufruto.
Doação por remuneração (premiação)
Utilizada como forma de pagamento ou premiação, esse tipo de doação é bastante comum e o registro pode ser feito em qualquer cartório.
Venda de Imóvel com Usufruto
É comum a doação de imóveis com a reserva de usufruto ao doador, principalmente entre pais e filhos. Isto, pois o usufruto do imóvel garante ao doador os direitos de usar e fruir do bem e de todos os rendimentos que dele decorrerem, enquanto a nua-propriedade pertence ao donatário.
Dentre as vantagens do usufruto, está a facilitação da transmissão dos bens após a morte do doador. Por exemplo, se um pai doa ao filho um imóvel com reserva de usufruto, a nua-propriedade do imóvel é transferida, mas quem continua usufruindo do bem é o pai. Quando o pai falecer, o bem já estará em nome do filho, que passará a poder exercer todos os poderes inerentes à propriedade, ilimitadamente.
Podem existir um ou mais usufrutuários ou nus-proprietários, e o usufruto pode ou não ter um tempo delimitado, sendo mais comum o vitalício.
A dúvida que muitos usufrutuários e nus-proprietários possuem é: Posso vender um imóvel gravado de usufruto? Sim, é plenamente possível vender um imóvel objeto de usufruto.
Existem algumas possibilidades de como vender um imóvel gravado de usufruto, e vamos elencar as mais comuns.
A primeira possibilidade é quando tanto os usufrutuários quanto os nus-proprietários concordam com a venda do imóvel. Se for da vontade de todos, juntos deverão figurar no contrato de compra e venda e na escritura pública, como vendedores do usufruto e da nua-propriedade.
Neste caso, a venda do bem é viabilizada pela extinção do usufruto, que ocorrerá com sua cessão a título oneroso, e o usufrutuário poderá estabelecer, em conjunto com o nu-proprietário, sua parte no valor da venda do bem, sendo que, em geral, divide-se em partes iguais. Também há possibilidade de cessão gratuita.
Outra forma de vender um imóvel gravado de usufruto, caso o usufrutuário não deseje receber nenhum valor por isso, é se este renunciar ao usufruto do bem, cancelando-o no Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso não precisará figurar no contrato de compra e venda, pois o nu-proprietário terá poderes ilimitados para dispor do imóvel.
E, por fim, a forma mais difícil e demorada de se vender um imóvel com usufruto é judicialmente.
Caso o usufrutuário não concorde ou não possa expressar sua vontade (pessoas interditadas, por exemplo), o deferimento da venda dependerá da comprovação de justo motivo ou de que o usufrutuário não cumpriu com suas obrigações, estipuladas no Código Civil.
É necessário analisar e estar no contrato de venda o comprovante de usufruto, lembrando que o novo comprador só exercerá plenos direitos quando vencer o usufruto, que em alguns casos é vitalício (enquanto a pessoa que recebeu estiver com vida), sendo necessário a finalização do mesmo.
Um ponto importante é evitar negociações diretas com proprietários, a fim de se proteger de possíveis situações de usufrutos que podem impactar a parte compradora por falta de instrução sobre o procedimento.
Ao comprar um imóvel, conte com a assessoria de um corretor, que deverá levantar todas as documentações a fim de garantir uma transição tranquila e satisfatória para ambas as partes.
