Posso vender o imóvel locado?
Esta é a questão mais frequente na imobiliária. Por essa razão, decidimos falar com detalhes sobre o assunto, respondendo: quais os procedimentos adotados, quais os direitos e deveres tanto do proprietário, como do locatário.
O que diz a legislação?
A Lei do Inquilinato N° 8245/91 prevê algumas normativas quanto à venda de um imóvel locado, porém em nenhum caso proíbe que a venda seja realizada.
No Art. 27, a lei determina que caso o locador tenha interesse na venda, ele deve dar preferência ao atual inquilino, este poderá ou não demonstrar interesse na compra. Todavia, é dever do locador informar a intenção de venda. Caso contrário, o inquilino poderá ajuizar o pedido de reavaliação ou descumprimento contratual, impedindo a venda até que haja deferimento de sentença.
Direito de preferência
O inquilino tem a preferência pela opção de venda, sendo que este deverá ser notificado pelos meios cabíveis com até 30 dias de antecedência, sendo compulsório que contenha todas as informações, como segue:
“Art. 27 …o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”
Não havendo interesse, o locador poderá seguir com o processo de venda à terceiros. O inquilino é obrigado a receber vistorias e apresentar o imóvel como determina:
Art. 23 – Caput IX: permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;”
Venda realizada
Ao prosseguir com a venda, o novo proprietário pode ou não permanecer com a modalidade de locação mantendo o inquilino em sua residência, caso contrário, deverá cumprir o prazo de 90 dias para que o inquilino encontre uma nova residência.
Vale ressaltar, conforme o Art. 23, a importância do inquilino entregar o imóvel em condições iguais à que foram vistoriadas, sob pena de arcar com os custos de reparos.
Quais documentos você deve possuir?
Após averiguação o processo de venda ocorre de forma natural, com a apresentação de todos os documentos necessários
No caso do comprador ser pessoa física, a lista de documentos é a seguinte:
Comprovante de Identidade ou CNH com CPF;
Comprovante de renda – CTPS e contracheque;
Comprovante de estado civil;
Comprovante da residência atual;
Declaração de Imposto de Renda – apenas quem não for isento;”
Quais são os documentos do imóvel?
- Matrícula Atualizada
- Escritura
- CVCO (Habite-se)
- Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais
- Certidão de ônus reais
Vale destacar que as certidões negativas englobam:
Certidão negativa de feitos ajuizados cíveis, família, execuções fiscais, protesto, tutela e curatela, criminal, emitidas pelos cartórios distribuidores do Tribunal Estadual do domicílio do vendedor e do imóvel;
Certidões negativas de feitos ajuizados trabalhistas e débitos trabalhistas;
Certidão negativa de feitos ajuizados da Justiça Federal
Certidões negativas de regularidade fiscal (Receita Federal e Fazenda Estadual).
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